לפרקטיקה זו יש היסטוריה ארוכה, עם סוגים שונים של דמי שכירות המוזכרים במשפט הרומי, כגון דמי שכירות תחת תקופת החכירה הארוכה של אמפיטהוס ודמי שכירות (סולריום) (החוק הרומי, nd). בתקופות עכשוויות, שכירות הפכה להיבט חיוני של הכלכלה העולמית, כאשר תעשיות רבות מסתמכות על הסכמי שכירות לצורך פעילותן. שוק ההשכרה חווה צמיחה משמעותית בשנים האחרונות, המונע על ידי גורמים כמו אילוצים פיננסיים, גמישות ועלייתן של פלטפורמות השכרה מקוונות (YouGov, 2017). השכרה מציעה מספר יתרונות, כולל ניכויי מס לעסקים, סיכון פיננסי מופחת והטבות סביבתיות באמצעות שימוש יעיל יותר במשאבים (Renting, nd). עם זאת, חשוב להבין את הסוגים השונים של הסכמי שכירות ואת הזכויות והחובות של שוכרים ומשכירים כאחד כדי להבטיח חווית שכירות מוצלחת.

היסטוריה של השכרה

ניתן לאתר את ההיסטוריה של השכרה לתרבויות עתיקות, כולל האימפריה הרומית, שבה תועדו צורות שונות של שכירות במשפט הרומי. אלה כללו שכר דירה (קאנון) תחת כהונת החכירה הארוכה של Emphyteusis, שכר דירה (reditus) של חווה, שכר דירה (סולריום), שכר הדירה של אדמות מדינה (וקטיגאל), ודמי השכירות השנתיים (prensio) לתשלום עבור jus superficiarum או זכות להנאה תמידית מכל הבנוי על פני הקרקע [5]. עם הזמן, השכירות התפתחה כדי להתאים לצרכים המשתנים של חברות וכלכלות. בעידן המודרני שכירות הפכה לחלופה פופולרית לקנייה, בעיקר בשוק הדיור, בשל גורמים כמו חוסר התאמה פיננסית, הפחתת סיכונים ורצון לגמישות. צמיחתו של תעשיית ההשכרה ניזונה עוד יותר על ידי הופעת האינטרנט, שהקלה על אנשים למצוא ולשכור סחורות ושירותים שונים [7]. כתוצאה מכך, התרחב שוק ההשכרה והקיף מגוון רחב של מוצרים ושירותים, מנדל"ן וכלי רכב וכלה בכלים וציוד.

סוגי הסכמי שכירות

ישנם סוגים שונים של הסכמי שכירות הנותנים מענה לצרכים המגוונים של המשכירים והשוכרים. סוג נפוץ אחד הוא חוזה שכירות לתקופה קצובה, שהוא חוזה לתקופה מוגדרת, הנעה בדרך כלל בין שישה חודשים למספר שנים. סוג זה של הסכם מספק יציבות לשני הצדדים, שכן דמי השכירות והתנאים נשארים ללא שינוי במהלך תקופת השכירות. סוג נוסף הוא השכירות התקופתית, הידועה גם כחוזה שכירות מחודש לחודש או מתגלגל, המתחדשת אוטומטית בתום כל תקופת שכירות, אלא אם כן היא מבוטלת על ידי מי מהצדדים. זה מציע גמישות לדיירים שאולי יצטרכו לעבור בהתראה קצרה ולבעלי דירות המעוניינים להתאים את שכר הדירה או התנאים בתדירות גבוהה יותר.

בנוסף, ישנם חכירי משנה, שבהם שוכר משכיר חלק מהנכס המושכר שלו או את כולו לאדם אחר, בכפוף לאישור בעל הדירה. הסדר זה נפוץ במצבי מגורים משותפים או כאשר דייר צריך לפנות את הנכס באופן זמני. לבסוף, חוזי שכירות מסחריים מתאימים לעסקים ועשויים לכלול תנאים ספציפיים הקשורים לשימוש בנכס, תחזוקה ושיפורים. הסכמים אלו יכולים להיות מורכבים ולעיתים דורשים משא ומתן בין בעל הבית לשוכר כדי להבטיח הסדר מועיל הדדית (פרידמן, 2019; Gavrilovic, 2021).

סיבות להשכרה

ישנן מספר סיבות מדוע אנשים יכולים לבחור לשכור במקום לקנות, כולל גורמים פיננסיים, מעשיים וסביבתיים. מבחינה כלכלית, השכרה יכולה להיות אופציה משתלמת יותר עבור אלה שאינם מסוגלים לעמוד בעלויות המקדימות הכרוכות ברכישת נכס, כגון מקדמה ועלויות סגירה. בנוסף, בתחומי שיפוט רבים, דמי שכירות המשולמים למטרות עסקיות ניתנות לניכוי מס, מה שמספק תמריצים כספיים נוספים להשכרה על פני קנייה (YouGov, 2017).

מבחינה מעשית, השכרה מציעה גמישות ואחריות מופחתת לתחזוקת הנכס. שוכרים יכולים לעבור דירה בקלות רבה יותר ללא הנטל של מכירת נכס, ותחזוקת הנכס היא בדרך כלל באחריותו של בעל הדירה. השכרה מאפשרת גם שימוש זמני בפריטים, כגון כלי רכב או כלי עבודה, בעת הצורך לתקופה קצרה או כאשר הפריט אינו זמין.

מבחינה סביבתית, השכרה יכולה לתרום לשימוש יעיל יותר במשאבים על ידי מיקסום התועלת של פריטים והפחתת הפסולת הקשורה לייצור יתר וחוסר ניצול (European Rental Association, 2017). יתר על כן, השכרה יכולה לספק זרם קבוע של הכנסה לבעלי נכסים, לתרום לצמיחת תעשיית ההשכרה ולהציע מקור הכנסה חלופי למלאי סרק (YouGov, 2017).

השלכות מס של שכירות

השלכות המס של השכרה משתנות בין תחומי השיפוט, אך בדרך כלל, הכנסה מדמי שכירות נחשבת חייבת במס ויש לדווח עליהן על ידי בעלי נכסים. במדינות מסוימות, כמו ארצות הברית, בריטניה ואוסטרליה, שכר דירה המשולם למטרות עסק או מסחר הוא בניכוי מס, בעוד ששכר דירה המשולם למטרות מגורים אינו. הבחנה זו מעודדת עסקים להשכיר נכסים, מכיוון שהיא מפחיתה את חבות המס הכוללת שלהם. בנוסף, בעלי נכסים עשויים להיות זכאים לניכויים מסוימים הקשורים לתחזוקה וניהול של הנכסים להשכרה שלהם, כגון ארנונה, ביטוח ופחת. עם זאת, ניכויים אלו כפופים לכללים ומגבלות ספציפיים, המשתנים לפי תחום השיפוט. חיוני הן לשוכרים והן לבעלי הדירות להיות מודעים להשלכות המס של השכרה במדינות שלהם ולהתייעץ עם איש מקצוע בתחום המס כדי להבטיח עמידה בתקנות המקומיות (PWC, 2021; IRS, 2021; ATO, 2021).

השכרה מול קניה

ניתן לראות את ההבדלים בין השכרה לקנייה בהיבטים שונים, כגון מחויבות פיננסית, גמישות ואחריות. שכירות כרוכה בדרך כלל בהתחייבות פיננסית ראשונית נמוכה יותר, שכן היא דורשת פיקדון ותשלומי שכירות חודשיים, בעוד שרכישת נכס מחייבת תשלום מקדמה, תשלומי משכנתא ועלויות נוספות כגון מיסים וביטוח. השכרה מציעה גמישות רבה יותר, שכן דיירים יכולים לעבור דירה בקלות רבה יותר מאשר בעלי בתים, שחייבים למכור או להשכיר את הנכס שלהם לפני המעבר. בנוסף, השוכרים אינם אחראים לתחזוקה ותיקונים של הנכס, אשר מטופלים בדרך כלל על ידי בעל הבית. לעומת זאת, בעלי בתים נושאים באחריות לתחזוקה והשבחה של רכושם, מה שעלול להוביל להגדלת עלויות והשקעה בזמן. עם זאת, בעלות על בתים מספקת את ההזדמנות לבנות הון עצמי ולהפיק תועלת מהשבחת נכסים פוטנציאלית, בעוד שלשוכרים אין את אותם יתרונות פיננסיים לטווח ארוך. יתר על כן, השלכות המס שונות בין שתי האפשרויות, כאשר בעלי בתים נהנים לרוב מניכויי מס הקשורים בריבית על משכנתא וארנונה, בעוד שלשוכרים ייתכן שלא יהיו ניכויים כאלה זמינים (פישר, 2016; PWC, 2018).

ההשפעה הסביבתית של שכירות

ההשפעה הסביבתית של השכרה היא רב-גונית ויכולה להיות חיובית ושלילית כאחד. בצד החיובי, השכרה מקדמת שימוש יעיל במשאבים על ידי מיקסום התועלת והפחתת הפסולת. כאשר אנשים שוכרים פריטים במקום לרכוש אותם, פחות מוצרים מיוצרים, מה שמוביל לירידה בצריכת משאבים ויצירת פסולת (Botsman & Rogers, 2010). בנוסף, השכרה יכולה לתרום לכלכלה מעגלית, שבה נעשה שימוש חוזר ומוצרים משותפים, מה שמפחית את הצורך בייצור וסילוק חדשים (שטהל, 2016).

עם זאת, לשכירות יכולות להיות גם השפעות סביבתיות שליליות. לדוגמה, הובלת פריטים שכורים עלולה להוביל לפליטת גזי חממה מוגברת, במיוחד אם הפריטים מועברים לעתים קרובות למרחקים ארוכים (Tukker, 2015). יתר על כן, תחזוקה וניקיון של נכסים להשכרה יכולים לתרום לפגיעה סביבתית באמצעות שימוש בכימיקלים מזיקים וצריכת מים מוגזמת (Wong et al., 2017). לסיכום, ההשפעה הסביבתית של השכרה תלויה בגורמים שונים כמו סוג המוצר או הנכס, תדירות השימוש ומרחק הנסיעה. כדי למזער את ההשפעות השליליות, חיוני לקדם שיטות קיימא בתעשיית ההשכרה.

צמיחה בענף ההשכרה

את הצמיחה של ענף ההשכרה ניתן לייחס למספר גורמים. ראשית, הפופולריות הגוברת של פלטפורמות השכרה מקוונות הקלה על צרכנים למצוא ולשכור מגוון רחב של מוצרים ושירותים, ותרמה לשוק שנתי של 160 מיליארד דולר באירופה בלבד (YouGov, 2017). שנית, השינוי בהעדפות הצרכנים לעבר חוויות על פני בעלות הוביל לביקוש גדול יותר להשכרות לטווח קצר, במיוחד במגזרי הנסיעות והפנאי. מגמה זו נתמכת עוד יותר על ידי עלייתה של כלכלת השיתוף, המעודדת שימוש יעיל במשאבים ומפחיתה את ההשפעה הסביבתית (הנציבות האירופית, 2016).

בנוסף, גורמים כלכליים כמו חוסר התאמה פיננסית והרצון להפחית את הסיכון הפיננסי הניעו אנשים ועסקים לבחור בהשכרה על פני רכישה, במיוחד בשוק הנדל"ן. שכירות מציעה גם הטבות מס בתחומי שיפוט רבים, שכן שכר דירה המשולם במסחר או בעסק הוא לעתים קרובות בניכוי מס (IRS, 2021). לבסוף, תעשיית ההשכרה מספקת זרם הכנסה חלופי לבעלי מלאי סרק, ומאפשרת להם להפיק תועלת מסביבה קמעונאית עומדת או האטה. כתוצאה מכך, ענף ההשכרה חווה צמיחה משמעותית בשנים האחרונות וצפוי להמשיך ולהתרחב בעתיד.

השכרות לטווח קצר ולטווח ארוך

השכרות לטווח קצר ולטווח ארוך נבדלות בכמה היבטים, בעיקר בתקופת הסכם השכירות ובמטרת ההשכרה. השכרות לטווח קצר, המכונה לעתים קרובות שכירות נופש או דיור זמני, נמשכות בדרך כלל כמה ימים עד כמה חודשים. השכרות אלה נותנות מענה לתיירים, נוסעים עסקיים או אנשים המחפשים מגורים זמנית במהלך תהליך רילוקיישן (Euromonitor International, 2018). מצד שני, השכרות לטווח ארוך כרוכות בהסכמי שכירות הנמשכים בדרך כלל על פני שנה, המספקים פתרון דיור יציב יותר לדיירים (RICS, 2017).

הבדל מרכזי נוסף טמון בתעריפי השכירות ובמבני התשלום. להשכרות לטווח קצר יש לרוב תעריפים יומיים או שבועיים גבוהים יותר בהשוואה להשכרות לטווח ארוך, אשר בדרך כלל מציעות תעריפים חודשיים נמוכים יותר בשל ההתחייבות המורחבת (CBRE, 2016). בנוסף, השכרות לטווח קצר בדרך כלל מגיעות מרוהטות וכוללות שירותים, בעוד שהשכרות לטווח ארוך עשויות לדרוש מהשוכרים לרהט את הנכס ולהגדיר את חשבונות השירות שלהם (JLL, 2019).

לבסוף, המסגרות החוקיות והרגולטוריות המסדירות את שני סוגי השכרות אלה שונות באופן משמעותי. השכרות לטווח קצר כפופות לתקנות ספציפיות, כגון חוקי ייעוד, דרישות רישוי ומגבלות תפוסה, המשתנות בין תחומי השיפוט (OECD, 2018). לעומת זאת, השכרות לטווח ארוך כפופות לחוקי שכירות המתארים את הזכויות והחובות של בעלי הבית והן של השוכרים, לרבות פיקוח על שכר דירה, הליכי פינוי וחובות תחזוקה (UN-Habitat, 2017).

פלטפורמות השכרה מקוונות

הופעתן של פלטפורמות השכרה מקוונות תרמה משמעותית לצמיחת תעשיית ההשכרה. הפלטפורמות הללו חוללו מהפכה בדרך שבה אנשים ניגשים ומשתמשים בשירותי השכרה על ידי מתן ממשק נוח, יעיל וידידותי למשתמש הן לשוכרים והן לבעלי נכסים. פלטפורמות השכרה מקוונות הרחיבו את טווח השוק, ואפשרו למשתמשים לגשת למגוון רחב של אפשרויות השכרה ממקומות שונים ובנקודות מחיר שונות. נגישות מוגברת זו הובילה לעלייה בביקוש לנכסים להשכרה, וכתוצאה מכך שיעור תפוסה גבוה יותר ושוק תחרותי יותר. יתרה מזאת, פלטפורמות מקוונות אפשרו את האיסוף והניתוח של נתוני השכרה, ומאפשרות לבעלי נכסים לקבל החלטות מושכלות לגבי תמחור, שיפורי נכס ואסטרטגיות שיווק. גישה מונעת נתונים זו הובילה להקצאת משאבים יעילה יותר ולהגברת הרווחיות לבעלי נכסים. בנוסף, פלטפורמות השכרה מקוונות מילאו תפקיד מכריע גם בקידום כלכלת השיתוף, עידוד שימוש בר-קיימא ויעיל יותר במשאבים וצמצום ההשפעה הסביבתית של ענף ההשכרה.

תקנון שכירות וזכויות דייר

התקנות המסדירות את זכויות השכירות והשוכרים משתנות בין תחומי השיפוט, אך בדרך כלל מטרתן להגן הן על בעלי הבית והן על השוכרים בהסכמי שכירות. תקנות אלו מתייחסות לרוב לנושאים כגון פיקדונות, העלאות שכר דירה, אחריות תחזוקה והליכי פינוי. לדוגמה, בארצות הברית, חוק הדיור ההוגן אוסר על אפליה בדיור על בסיס גזע, צבע, מוצא לאומי, דת, מין, מצב משפחתי או מוגבלות. בנוסף, חוקי המדינה והמקומיים עשויים לספק הגנות והתניות נוספות להסכמי שכירות.

זכויות הדיירים כוללות בדרך כלל את הזכות למרחב מגורים ראוי למגורים, פרטיות ויכולת לדווח על הפרות בריאות ובטיחות ללא חשש מנקמה. בתחומי שיפוט מסוימים, לדיירים עשויה להיות גם הזכות לעכב שכר דירה או תיקון ולנכות עלויות אם בעל הבית לא יתמודד עם תיקונים חיוניים. חיוני הן לבעלי הדירות והן לשוכרים להכיר את התקנות והזכויות הספציפיות החלות באזורם כדי להבטיח הסכם שכירות הוגן ותואם לחוק. [1]

מגמות עתידיות בהשכרה

המגמות העתידיות בענף ההשכרה צפויות להיות מעוצבות על ידי התקדמות טכנולוגית, שינוי העדפות צרכנים ורגולציות מתפתחות. מגמה משמעותית אחת היא האימוץ הגובר של פלטפורמות השכרה מקוונות, המאפשרות עסקאות חלקות בין בעלי בית לשוכרים, ומשפרות את חווית ההשכרה הכוללת (PwC, 2019). בנוסף, הפופולריות ההולכת וגוברת של השכרות לטווח קצר, המונעות על ידי פלטפורמות כמו Airbnb, צפויה להימשך, תוך מענה לצרכי המטיילים והעובדים המרוחקים (Statista, 2021).

מגמה נוספת היא עלייתם של חללי מגורים משותפים ועבודה משותפים, המציעים חלופות גמישות ובמחיר סביר להסדרי שכירות מסורתיים, במיוחד באזורים עירוניים עם עלויות דיור גבוהות (JLL, 2020). יתרה מזאת, ככל שהדאגות הסביבתיות תופסות בולטות, תעשיית ההשכרה צפויה להתמקד בקידום שיטות קיימא, כגון מבנים יעילים באנרגיה ומשאבים משותפים (CBRE, 2019). לבסוף, ממשלות ברחבי העולם צפויות להציג תקנות חדשות וזכויות דיירים כדי להבטיח שוק שכירות הוגן ושקוף, תוך התייחסות לנושאים כמו בקרת שכר דירה ומדיניות פינוי (OECD, 2020).