מבוא לנדל"ן פרטי אקוויטי

אסטרטגיית השקעה זו נבדלת מנדל"ן עם מניות ציבוריות, הכוללות השקעה בניירות ערך הנסחרים בבורסה של קרנות השקעות נדל"ן (REITs) וחברות תפעול נדל"ן אחרות. השקעות PERE יכולות להתבצע באמצעות כלי השקעה שונים, כגון חשבונות בניהול אישי, קרנות משולבות וחברות אחזקות נדל"ן. המשקיעים ב-PERE כוללים משקיעים בודדים מוסמכים ושאינם מוסמכים, כמו גם משקיעים מוסדיים כמו קרנות פנסיה, הקדשים, קרנות, פאמילי אופיס וקרנות הון ריבוניות. שוק הנדל"ן הפרייבט אקוויטי מאופיין באופיו הבלתי נזיל, שכן השקעות מוחזקות בדרך כלל לתקופות ארוכות יותר ואינן נסחרות בקלות בבורסות הציבוריות. גישת השקעה זו דורשת הבנה עמוקה של שוק הנדל"ן, כמו גם מומחיות בניהול סיכונים ועמידה ברגולציה (Anson, 2011; Geltner et al., 2014).

הפניות

  • אנסון, MJ (2011). CAIA רמה II: נושאי ליבה מתקדמים בהשקעות אלטרנטיביות. ג'ון ווילי ובניו.
  • Geltner, D., Miller, NG, Clayton, J., & Eichholtz, P. (2014). ניתוח והשקעות נדל"ן מסחרי. למידה בקורס.

סקירה כללית של שוקי הון נדל"ן

שוקי הון הנדל"ן כוללים מגוון רחב של אפשרויות השקעה, לרבות הון פרטי, חוב פרטי, הון ציבורי וחוב ציבורי. שווקים אלה מקלים על זרימת הון לרכישה, פיתוח וניהול של נכסי נדל"ן. השקעות נדל"ן פרטיות כרוכות בבעלות ישירה או עקיפה על נכסים באמצעות כלי השקעה שונים, כגון חשבונות בניהול אישי, קרנות משולבות וחברות אחזקות נדל"ן. המשקיעים בשווקים אלה כוללים משקיעים בודדים מוסמכים ושאינם מוסמכים, כמו גם משקיעים מוסדיים כמו קרנות פנסיה, הקדשים וחברות ביטוח. שווקי הון ציבורי וחוב כרוכים במסחר בניירות ערך, כגון קרן השקעות בנדל"ן (REITs) וחברות תפעול נדל"ן אחרות, המספקות למשקיעים חשיפה לנכסי נדל"ן ללא בעלות ישירה. לשוקי הון הנדל"ן תפקיד מכריע בכלכלה העולמית על ידי מתן הזדמנויות נזילות, פיזור וניהול סיכונים למשקיעים, תוך תמיכה בצמיחה ובפיתוח של מגזר הנדל"ן (Preqin, 2020; NCREIF, 2021).

בעלות ישירה לעומת בעלות עקיפה על מקרקעין

בעלות ישירה ועקיפה על נדל"ן מייצגות שתי גישות שונות להשקעה בנדל"ן. בעלות ישירה כוללת רכישה, מימון והחזקה של הבעלות על נכס בודד או תיק נכסים. שיטה זו מאפשרת למשקיעים להפעיל שליטה רבה יותר על ההשקעות שלהם, שכן הם אחראים ישירות על ניהול הנכס וקבלת ההחלטות. בעלות ישירה פונה בדרך כלל למשקיעים בעלי הון משמעותי ומומחיות בניהול נדל"ן (Preqin, 2018).

מצד שני, בעלות עקיפה מתייחסת להשקעה במניות מאוגחות או אחרות מחולקות או בלתי מחולקות בנכס או בתיק של נכסים באמצעות כלי השקעה או הסדרים של קרנות מאוחדות, כגון קרנות השקעה בנדל"ן (REITs), קרנות משולבות או נדל"ן. חברות אחזקות (NCREIF, 2017). בעלות עקיפה מאפשרת למשקיעים לגוון את תיקי ההשקעות שלהם ולגשת למגוון רחב יותר של נכסים ללא צורך בניהול ישיר. גישה זו מתאימה יותר למשקיעים בעלי הון מוגבל או מומחיות בנדל"ן, וכן למשקיעים מוסדיים המחפשים חשיפה לשוקי הנדל"ן (Preqin, 2018).

לסיכום, ההבדלים העיקריים בין בעלות ישירה לעקיפה על נכס מקרקעין נעוצים ברמת השליטה, האחריות הניהולית וההון להשקעה הנדרש. בעלות ישירה מציעה שליטה ואחריות רבה יותר, בעוד שבעלות עקיפה מספקת גיוון ונגישות למגוון רחב יותר של משקיעים.

הפניות

סוגי רכבי השקעות פרטיים בנדל"ן

קיימים סוגים שונים של כלי השקעה בנדל"ן פרטיים כדי לתת מענה לצרכים המגוונים של המשקיעים. סוג נפוץ אחד הוא החשבון המנוהל באופן אינדיבידואלי, המאפשר למשקיעים שליטה ישירה על ההשקעות שלהם ולהתאים את תיק ההשקעות שלהם בהתאם להעדפותיהם (Brueggeman & Fisher, 2015). אפשרות פופולרית נוספת היא הקרן המשולבת, שבה משקיעים מרובים מאגדים את הונם להשקעה בתיק מגוון של נכסים, המנוהל על ידי חברת השקעות מקצועית (Geltner et al., 2014). חברות ותאגידי אחזקות נדל"ן נפוצים גם הם, שכן הם מאפשרים למשקיעים להחזיק ולנהל נכסים באמצעות ישות משפטית נפרדת, תוך מתן הגנת אחריות והטבות מס (Blackstone, 2021). בנוסף, חברות תפעול נדל"ן בניהול פעיל מציעות למשקיעים חשיפה לשוק הנדל"ן באמצעות בעלות ותפעול של נכסים מניבים (NCREIF, 2021). כלי השקעה שונים אלו מספקים למשקיעים מגוון אפשרויות שיתאימו לסובלנות הסיכון, יעדי ההשקעה ורמת המעורבות הרצויה שלהם בניהול נכסי הנדל"ן שלהם.

הפניות

  • אבן שחורה. (2021). נדל"ן. נלקח מ https://www.blackstone.com/our-businesses/real-estate/
  • Brueggeman, WB, & Fisher, JD (2015). מימון והשקעות נדל"ן. ניו יורק: McGraw-Hill Education.
  • Geltner, D., Miller, NG, Clayton, J., & Eichholtz, P. (2014). ניתוח והשקעות נדל"ן מסחרי. מייסון, OH: South-Western Cengage Learning.
  • NCREIF. (2021). מדד נכסי NCREIF. נלקח מ https://www.ncreif.org/

שחקני מפתח בנדל"ן פרטי אקוויטי

תעשיית הנדל"ן הפרטית כוללת מגוון רחב של שחקני מפתח, שכל אחד מהם תורם לתפקוד הכולל ולצמיחה של המגזר. משקיעים מוסדיים, כגון קרנות פנסיה, הקדשים, קרנות, פמילי אופיס, קרנות הון ריבוניות וחברות ביטוח, ממלאים תפקיד משמעותי במתן הון להשקעות נדל"ן. ישויות אלה משקיעות לעתים קרובות ישירות בנדל"ן או באמצעות הסדרי השקעה מומלצים, כלי רכב או מוצרים שנועדו לספק את צרכיהם הספציפיים (Preqin, 2020).

בנוסף, קרנות השקעות נדל"ן נסחרות ורשומות (REIT), קרנות ריט פרטיות לא רשומות וצורות אחרות של חברות תפעול נדל"ן ציבוריות או פרטיות תורמות לדינמיות של הענף. ארגונים אלו מנהלים ומשקיעים בנכסי נדל"ן, ומניבים תשואות למשקיעים שלהם (נארית, 2021). יתרה מזאת, משקיעים בודדים, גם מוסמכים וגם לא מוסמכים, משתתפים בשוק הנדל"ן הפרטי באמצעות השקעות ישירות או שותפויות לא מאוגחות, מה שמוסיף למאגר ההון של התעשייה (SEC, 2020).

לסיכום, בין השחקנים המרכזיים של תעשיית הנדל"ן הפרטיים נמנים משקיעים מוסדיים, חברות תפעול נדל"ן ומשקיעים בודדים, כולם תורמים לצמיחת הענף ולהתפתחותו.

הפניות

משקיעים פרטיים מוסמכים ולא מוסמכים

בהקשר של השקעות נדל"ן פרטיות, משקיעים בודדים מוסמכים ומשקיעים לא מוסמכים נבדלים בעיקר מבחינת הכישורים הפיננסיים והזדמנויות ההשקעה שלהם. משקיעים מוסמכים הם אלה שעומדים בדרישות ההכנסה המינימליות והשווי הנקי שנקבעו על ידי הרשות לניירות ערך (SEC), בעוד שמשקיעים לא מוסמכים אינם עומדים בדרישות אלו. הבחנה זו היא קריטית שכן היא קובעת את סוגי הזדמנויות ההשקעה הזמינות לכל קבוצה.

למשקיעים מוסמכים יש גישה למגוון רחב יותר של אפשרויות השקעה, כולל הנפקות של ניירות ערך נדל"ן פרטיים לא נזילים ולא נסחרים, המתאימות בדרך כלל רק למשקיעים שיכולים לעמוד בדרישות ההתאמה של הצעות אלו. מצד שני, משקיעים לא מוסמכים מוגבלים להשקעות ישירות בנדל"ן, בנפרד או באמצעות שותפויות לא מאוגחות, ושווקי נדל"ן ציבוריים, כגון השקעות נדל"ן בבורסה (REITs) וצורות אחרות של ציבוריות. חברות תפעול נדל"ן נסחרות. הנפקות פרטיות של ניירות ערך נדל"ן, הפטורים מרישום ב-SEC, מוגבלות בדרך כלל למשקיעים מוסמכים בשל הסיכון הגבוה יותר וחוסר הנזילות הקשורים להשקעות אלו (Investopedia, nd; Wikipedia, nd).

משקיעים מוסדיים בנדל"ן פרייבט אקוויטי

משקיעים מוסדיים ממלאים תפקיד משמעותי בנדל"ן פרייבט אקוויטי, תורמים הון ומשאבים משמעותיים לשוק. למשקיעים אלה, הכוללים קרנות פנסיה, הקדשים, קרנות, משרדי משפחה, קרנות הון ריבוניות וחברות ביטוח, בדרך כלל יש בסיסי נכסים גדולים ואופקי השקעה לטווח ארוך. הם משקיעים ישירות בנדל"ן באמצעות צוות ההשקעות המקצועי הפנימי שלהם או באמצעות הסדרי השקעה מומלצים, כלי רכב או הצעות מוצרים שתוכננו במיוחד כדי לענות על הצרכים שלהם (Preqin, 2020). הסדרים אלה מאורגנים, מובנים ומנוהלים לרוב על ידי חברות צד שלישי מקצועיות לניהול השקעות נדל"ן תמורת תשלום (NCREIF, 2019). מעורבותם של משקיעים מוסדיים בנדל"ן פרייבט אקוויטי מסייעת לגוון את תיקי ההשקעות שלהם, לייצר זרמי הכנסה יציבים ולהגן מפני אינפלציה, תוך מתן הון לפיתוח ורכישת נכסים, ובסופו של דבר תורם לצמיחה ויציבות של שוק הנדל"ן ( הבנק העולמי, 2018).

הפניות

אסטרטגיות השקעות וניהול סיכונים

אסטרטגיות השקעה בנדל"ן פרייבט אקוויטי משתנות בהתאם לפרופיל הסיכון-תשואה ואופק ההשקעה של המשקיעים. אסטרטגיות ליבה מתמקדות בנכסים יציבים ומניבים הכנסה עם מינוף נמוך, המציעות סיכון נמוך יותר ותשואות מתונות. אסטרטגיות ערך מוסף כוללות נכסים עם פוטנציאל לעלייה הון באמצעות שיפורים, מיצוב מחדש או השכרה, תוך מיקוד לתשואות גבוהות יותר עם סיכון מתון. אסטרטגיות אופורטוניסטיות מכוונות לנכסים במצוקה או בתפקוד נמוך, פרויקטי פיתוח או שווקי נישה, מכוונים לתשואות הגבוהות ביותר עם הסיכון הגבוה ביותר.

ניהול סיכונים בנדל"ן פרטי כרוך בגישה מקיפה לזיהוי, הערכה והפחתת סיכונים פוטנציאליים. זה כולל פיזור בין סוגי נכסים, גיאוגרפיות ומבני השקעה כדי להפחית את סיכון הריכוזיות. בדיקת נאותות היא חיונית בהערכת איכות הנכסים, נותני החסות ותנאי השוק. ניטור וניהול רמות המינוף, כמו גם סיכוני ריבית ומטבעות, חיוניים לשמירה על יציבות פיננסית. בנוסף, על המשקיעים לשקול גורמים סביבתיים, חברתיים וממשל (ESG) כדי להבטיח השקעות בר קיימא ואחראיות. מדידת ביצועים ומידוד ביצועים קבועים מול תקני התעשייה מסייעים להעריך את האפקטיביות של אסטרטגיות ההשקעה ושיטות ניהול הסיכונים (Brueggeman & Fisher, 2015; Geltner et al., 2016).

הפניות

  • Brueggeman, WB, & Fisher, JD (2015). מימון והשקעות נדל"ן. חינוך מקגרו-היל.
  • Geltner, D., Miller, N., Clayton, J., & Eichholtz, P. (2016). ניתוח והשקעות נדל"ן מסחרי. למידה בקורס.

תפקידן של קרנות השקעות נדל"ן

קרנות השקעות נדל"ן (REIT) ממלאות תפקיד משמעותי בנדל"ן פרטי על ידי מתן אמצעי נגיש ונזיל למשקיעים להשקעה בשוק הנדל"ן. REITs הן חברות ציבוריות המחזיקות, מפעילות או מממנות נכסי נדל"ן מניבים. הם מאפשרים למשקיעים מוסמכים וגם למשקיעים שאינם מוסמכים לקבל חשיפה להשקעות נדל"ן מבלי להחזיק או לנהל ישירות נכסים בעצמם. על ידי איגום הון ממשקיעים רבים, חברות REIT יכולות לרכוש ולנהל תיקי נדל"ן בקנה מידה גדול, ובכך לגוון סיכונים וליצור תשואות גבוהות יותר.

יתרה מכך, חברות REIT נדרשות לחלק לפחות 90% מההכנסה החייבת שלהן לבעלי המניות בצורה של דיבידנדים, מה שהופך אותן לאופציה אטרקטיבית עבור משקיעים שוחרי הכנסה. בנוסף להצעת נזילות ופיזור, ה-REIT מספקים גם רמה של שקיפות ופיקוח רגולטורי, שכן הם כפופים לדרישות דיווח מחמירות ומוסדרות על ידי רשויות פיננסיות כגון רשות ניירות ערך והבורסה (SEC) בארצות הברית (מכון CFA , 2021). בסך הכל, ה-REIT משמשים כמרכיב חיוני בנוף הנדל"ן הפרטי, ומציעים למשקיעים אמצעי נוח ומוסדר לגשת לשוק הנכסים.

סביבה רגולטורית ותאימות

הסביבה הרגולטורית להשקעות נדל"ן פרטיות הינה מורכבת ומשתנה בין תחומי השיפוט. ככלל, השקעות אלו כפופות לתקנות המסדירות בניירות ערך, מוסדות פיננסיים ועסקאות נדל"ן. דרישות הציות כוללות בדרך כלל רישום ברשויות הרלוונטיות, עמידה בתקני גילוי ודיווח והבטחת ניהול תקין של כספים ונכסים. בארצות הברית, למשל, קרנות נדל"ן פרטיות חייבות לציית לחוק ניירות ערך משנת 1933, חוק חברות ההשקעות משנת 1940 וחוק יועצי ההשקעות משנת 1940, בין היתר. בנוסף, חוק הרפורמה בוול סטריט של דוד-פרנק וחוק הגנת הצרכן הציג דרישות ציות נוספות למנהלי קרנות פרטיות, כולל רישום ברשות ניירות ערך (SEC) ועמידה בחובות ספציפיות לדיווח ושמירה על תיעוד. באיחוד האירופי, הוראת מנהלי קרנות ההשקעות האלטרנטיביות (AIFMD) מסדירה קרנות נדל"ן פרטיות ומטילה דרישות הקשורות להרשאה, שקיפות וניהול סיכונים. זה חיוני למשקיעים ולמנהלי קרנות להבין ולציית למסגרת הרגולטורית בתחומי השיפוט שלהם כדי להפחית סיכונים משפטיים ופיננסיים הקשורים להשקעות נדל"ן פרטיות (Preqin, 2018; SEC, 2020; הנציבות האירופית, 2011).

מדידת ביצועים ובנצ'מרקינג

מדידת ביצועים והשוואת ביצועים בהשקעות נדל"ן פרטיות חיוניות להערכת הצלחתן של אסטרטגיות השקעה והשוואת הביצועים של כלי השקעה שונים. שיטה נפוצה אחת למדידת ביצועים היא ה-Internal Rate of Return (IRR), אשר מחשב את שיעור התשואה השנתי על השקעה, תוך התחשבות בעיתוי ובגודל תזרימי המזומנים. מדד נוסף בשימוש נרחב הוא ה-Equity Multiple, המודד את סך המזומנים שהוחזרו למשקיעים ביחס להשקעה הראשונית שלהם.

לעומת זאת, בנצ'מרקינג כולל השוואת ביצועים של השקעה או תיק ספציפיים מול מדד רלוונטי או קבוצת עמיתים. בהקשר של נדל"ן פרטי, המועצה הלאומית של נאמני השקעות נדל"ן (NCREIF) מדד הנכסים (NPI) הוא אמת מידה מוכרת שעוקבת אחר הביצועים של מאגר גדול של נכסים מסחריים ברמה מוסדית בארצות הברית. בנוסף, מדד הנכסים השנתי העולמי של MSCI מספק נקודת מבט רחבה יותר על ביצועי הנדל"ן העולמיים. על ידי השוואת הביצועים של השקעת נדל"ן פרטית מול אמות מידה אלה, משקיעים יכולים להעריך את ההצלחה היחסית של אסטרטגיות ההשקעה שלהם ולקבל החלטות מושכלות לגבי השקעות עתידיות.

מגמות ותחזית עתידית בנדל"ן פרטי אקוויטי

שוק הנדל"ן הפרייבט אקוויטי חווה שינויים משמעותיים בשנים האחרונות, המונעים על ידי גורמים כמו התקדמות טכנולוגית, שינויים דמוגרפיים והעדפות משקיעים מתפתחות. מגמה בולטת אחת היא ההתעניינות הגוברת במגזרי נדל"ן אלטרנטיביים, כגון מרכזי נתונים, דיור לגיל הזהב ומגורים לסטודנטים, המציעים הטבות גיוון ותשואות אטרקטיביות מותאמות סיכון (CBRE, 2020). בנוסף, עליית הפרוטק משנה את התעשייה על ידי שיפור היעילות התפעולית, מאפשרת קבלת החלטות מונעת נתונים ויצירת הזדמנויות השקעה חדשות (PwC, 2019).

קיימות התגלתה גם כמוקד מרכזי עבור משקיעים, עם דגש הולך וגובר על גורמים סביבתיים, חברתיים וממשל (ESG) בהחלטות השקעה (GRESB, 2020). במבט קדימה, שוק הנדל"ן הפרטי צפוי להמשיך ולהתפתח בתגובה למגמות הכלכליות העולמיות, שינויים רגולטוריים ודרישות המשקיעים. זה עשוי לכלול התמקדות רבה יותר בנכסים עמידים וניתנים להתאמה, כמו גם תיאבון מוגבר להשקעות חוצות גבולות כדי לנצל הזדמנויות בשווקים מתעוררים (JLL, 2021).

הפניות
  • JLL (2021). פרספקטיבה גלובלית בתחום הנדל"ן: משקיע ותאגיד. [באינטרנט]
קישורים חיצוניים