הגדרה ורקע היסטורי

מבחינה היסטורית, המעשים התפתחו מהאמנות של ימי הביניים, כאשר הפעולה הסמלית של המסירה מחליפה את הטקס העתיק של סיד. הביטוי המסורתי "חתום, חתום ונמסר" מתייחס לנוהג של שימוש בחותמות, אשר הוחלפו כעת במידה רבה בעדים מעידים ברוב תחומי השיפוט. למעשים תפקיד מכריע בדיני הקניין, במיוחד בהעברת בעלות על מקרקעין, ויכולים להיות חד-צדדיים או דו-צדדיים. הם כוללים צורות שונות, כגון הובלות, עמלות, רישיונות, פטנטים, דיפלומות ויפוי כח על תנאי. הפיתוח והשימוש במעשים עוצבו על ידי הבדלי שיפוט ונקודות מבט בינלאומיות, תוך התאמה לנוף המשפטי המתפתח לאורך זמן (Wikipedia, nd).

סוגי מעשים

ישנם מספר סוגים של שטרות המשמשים בהעברת מקרקעין, כל אחד מציע רמות שונות של הגנה ואחריות לזכאי. הסוגים הנפוצים ביותר כוללים את כתב האחריות הכללי, כתב האחריות המיוחד ושטר ההתפטרות. שטר אחריות כללי מעניק את רמת ההגנה הגבוהה ביותר, שכן המעניק מבטיח בעלות ברורה מפני כל תביעה, לרבות אלו שעלו לפני בעלות המעניק. לעומת זאת, שטר אחריות מיוחד מצדיק רק מפני תביעות שהתרחשו במהלך בעלות הנותן, המציע הגנה מוגבלת לזכאי. שטרי Quitclaim, לעומת זאת, אינם מציעים אחריות או ערבויות ורק מעבירים את האינטרס של המעניק בנכס, אם בכלל, למקבל המענק. סוגי שטרות נוספים כוללים את שטר הנאמנות, הכולל נאמן צד ג' המחזיק בנכס כערובה להלוואה, ושטר ההובלה, המעביר בעלות ללא כל אחריות. בנוסף, ישנם סקר אקט והסכם, שהם מעשים חד-צדדיים ודו-צדדיים, בהתאמה, ועשויים לכלול התחייבויות ותנאים המצורפים לקבלה של המעשה (Harvard Law Review, 2010; Cornell Law School, nd).

דרישות משפטיות לשטר תקף

הדרישות המשפטיות עבור שטר תקף משתנות בין תחומי השיפוט, אך יש לעמוד במספר אלמנטים משותפים כדי להבטיח את אכיפתו. ראשית, על המעשה לציין במפורש כי מדובר במעשה, בדרך כלל תוך שימוש בביטויים כגון "מעשה זה..." או "בוצע כמעשה" (Peel & Treitel, 2011). שנית, על השטר להעביר זכות, ריבית או רכוש מהנותן (המעביר את הנכס) למקבל (המקבל את הנכס). שני הצדדים חייבים להיות בעלי כשירות משפטית לעסוק בעסקה (ועדת החוק, 2009). שלישית, המעשה חייב להתבצע על ידי הנותן בנוכחות מספר קבוע של עדים, המכונים עדים מכשיריים (Peel & Treitel, 2011). בחלק מתחומי שיפוט יש להטביע חותמת על שטר, למרות שדרישה זו התיישנה בתחומים רבים. לבסוף, יש למסור את השטר ובמקרים מסוימים לקבלו על ידי מקבל המענק (ועדת החוק, 2009). אי עמידה בדרישות אלו עלולה להפוך את התעודה לפסולה וללא אכיפה.

ביצוע ומסירת שטרות

תהליך ביצוע ומסירת מעשים כרוך במספר שלבים מכריעים כדי להבטיח את תקפותם ואכיפה. ראשית, על המעשה לציין בבירור כי מדובר במעשה, בדרך כלל תוך שימוש בביטויים כגון "מעשה זה..." או "בוצע כמעשה". כמו כן, על השטר לציין כי הוא מעביר זכות, עניין או רכוש ספציפיים לזכאי. הן המעניק והן מקבל ההענקה חייבים להיות בעלי הכשירות המשפטית להעניק ולקבל את הריבית המועברת, בהתאמה.

ביצוע המעשה מחייב את חתימתו של המעניק בנוכחות מספר עדים שנקבע, המכונים עדים מכשיריים. בתחומי שיפוט מסוימים, יש צורך גם בהדבקת חותם, למרות שנוהג זה מיושן ברוב התחומים. מסירת השטר היא שלב חיוני נוסף, שבו הנותן מעביר פיזית או סמלית את השטר למקבל המענק. בתחומי שיפוט מסוימים, על מקבל המענק גם לקבל את השטר כדי שהוא ייחשב תקף. כל התנאים המצורפים לקבלה של השטר נקראים בריתות (Harvard Law Review, 1897; Law Teacher, nd).

שטר הובלה

שטר הובלה הוא מכשיר משפטי המעביר בעלות על מקרקעין מגורם אחד (הנותן) לאחר (המקבל). למסמך זה תפקיד מכריע בתהליך הקנייה והמכירה של נדל"ן, שכן הוא מבטיח העברת בעלות תקינה ומעניק ערבויות שונות להגנה על הצדדים המעורבים. ישנם סוגים שונים של שטרי הובלה, כגון כתבי אחריות כלליים, כתבי אחריות מיוחדים ותעודות quitclaim, כל אחד מציע רמות שונות של הגנה וערבויות לגבי בעלות הנכס. ביצוע ומסירתו של שטר הובלה חייבים לעמוד בדרישות משפטיות ספציפיות, לרבות נוכחות עדים ובחלק מתחומי שיפוט, שימוש בחותם. לאחר השלמתו, השטר בדרך כלל נרשם ומתועד כדי לספק הודעה פומבית על השינוי בבעלות וכדי ליצור שרשרת בעלות ברורה לעסקאות עתידיות (Harvard Law Review, 2010; Merrill & Smith, 2007).

כתבי אחריות: כללי ומיוחד

בתחום דיני הקניין, ההבחנה בין כתבי אחריות כלליים לשטרי אחריות מיוחדת נעוצה בהיקף האחריות של המעניק לגבי הבעלות. שטר אחריות כללי מעניק לזכאי את ההגנה הרחבה ביותר, שכן הנותן מבטיח את הבעלות מפני כל התביעות, לרבות אלה שעלולות להתעורר לפני בעלות המעניק. המשמעות היא שהנותן אחראי מבחינה משפטית להגן על הכותרת מפני כל תביעה או פגמים, ללא קשר למועד התרחשותם (פרידמן, 2019).

מאידך, שטר אחריות מיוחד מציע אחריות מוגבלת יותר, שכן הנותן מצדיק את הבעלות רק כנגד תביעות שעלו במהלך תקופת בעלותם. במקרה זה, המעניק אינו אחראי לכל פגמי בעלות או תביעות שהיו קיימים לפני רכישת הנכס (Hinkel, 2017). כתוצאה מכך, מקבל המענק נוטל על עצמו רמת סיכון גבוהה יותר עם שטר אחריות מיוחד, מכיוון שהם עשויים להיות אחראים לטיפול בכל בעיות כותרת קיימות.

סקר מעשים והצטרפות

סקר שטר וחתימה הם שני סוגים נפרדים של מעשים, כל אחד משרת מטרה מסוימת בתחום דיני הקניין. סקר שטר הוא מסמך משפטי המבוצע על ידי גורם יחיד, המשמש לעתים קרובות למענקים ומינויים פשוטים. הוא מאופיין בקצה השווה שלו, המסמן את אופיו החד-צדדי של ההסכם. לעומת זאת, חוזה חתימה הוא מעשה המבוצע על ידי שני צדדים או יותר, כאשר התחייבויותיו של כל צד מתוארות בחלקים נפרדים. מבחינה היסטורית, חלקים אלו הופרדו על ידי קו מעוקל או מחורר, המכונה כירוגרף, שסימל את ההסכמה ההדדית בין הצדדים המעורבים. בעוד שהן סקר מסמכים והן חוזה הם כלים משפטיים המשמשים להעברת זכויות, אינטרסים או רכוש, ההבדל העיקרי טמון במספר הצדדים המעורבים ובאופי ההסכם החד צדדי עבור סקר מעשים ודו צדדי עבור חוזה חוזה (Black's Law Dictionary, מהדורה 10 ., 2014).

אמנות ותנאים

אמנות ותנאים הינם מרכיבים חיוניים בהקשר של פעולות, שכן הם מתווים את החובות וההגבלות הכרוכות בהעברת הבעלות בנכס. אמנהים הן הבטחות משפטיות מחייבות שנתן המעניק (הצד המעביר את הנכס) למקבל המענק (הצד שמקבל את הנכס) לגבי היבטים ספציפיים של הנכס, כגון השימוש בו, תחזוקתו או פיתוחו. הבטחות אלו יכולות להיות חיוביות, המחייבות את מקבל המענק לבצע פעולות מסוימות, או שליליות, האוסרות על מקבל המענק לעסוק בפעילויות ספציפיות בנכס (פרידמן, 2019).

תנאים, לעומת זאת, הם תנאים שיש לעמוד בהם כדי שהשטר יישאר תקף ובר ביצוע. אם תנאי הופר, ייתכן שלנותן תהיה הזכות לתבוע בחזרה את הנכס או לבקש תרופות משפטיות. ניתן לסווג תנאים כתקדים, שיש להתקיים לפני העברת הבעלות, או לאחר מכן, שיש למלא לאחר שההעברה בוצעה (Harpum, Megarry, & Wade, 2011). לסיכום, התניות ותנאים ממלאים תפקיד מכריע בהגדרת הזכויות והחובות של הצדדים המעורבים בעסקאות נכסים, תוך הבטחת העברת הבעלות בהתאם לתנאים המוסכמים ולדרישות החוק.

רישום ורישום שטר

תהליך רישום ורישום שטר כרוך בהגשה רשמית של שטר למשרד הממשלתי המתאים, בדרך כלל למרשם המקרקעין המקומי או למשרד המקליט המקומי, כדי למסור הודעה לציבור על העברת הבעלות במקרקעין. תהליך זה חיוני בהקמת שרשרת בעלות ברורה והגנה על זכויות הבעלים החדש. עם ביצוע ומסירת השטר אחראי מקבל המענק (הבעלים החדש) לרישום המסמך. דמי רישום עשויים לחול, והשטר חייב לעמוד בדרישות עיצוב ספציפיות, כגון גודל גופן, גודל נייר ושוליים, כדי להתקבל להקלטה. לאחר שהשטר נרשם, הוא הופך לחלק מהרשומה הציבורית, שאליו יכולים גורמים מעוניינים לגשת כדי לאמת את הבעלות ולזהות כל שעבוד או הגבלה על הנכס. בתחומי שיפוט מסוימים, אי רישום שטר עשוי לגרום לאובדן העדיפות על פני תביעות או העברות עוקבות, מה שהופך את תהליך הרישום והרישום לחיוני לשמירה על זכויות הקניין (Law Commission, 2011; Merrill & Smith, 2007).

העברת בעלות על מקרקעין

תהליך העברת הבעלות במקרקעין כולל מספר שלבים מרכזיים, החל מביצוע שטר. שטר הוא מסמך משפטי המעביר עניין, זכות או רכוש מצד אחד (הנותן) לאחר (המקבל). ישנם סוגים שונים של שטרות, כגון כתבי אחריות ושטרי ביטול תביעה, הנבדלים זה מזה בהיקף אחריות הבעלות הניתנת על ידי המעניק. לאחר עריכת השטר, יש לחתום עליו על ידי הנותן בנוכחות מספר עדים שנקבע, ובחלק מתחומי שיפוט, לחתום עליו חותם. לאחר מכן יש למסור את השטר ולקבלו על ידי מקבל המענק, עם כל התנאים המצורפים לקבלה המכונה בריתות. לאחר ביצוע ומסירת השטר, חיוני לרשום ולרשום את השטר בלשכת רישום המקרקעין או רשם המקרקעין המתאימים למתן הודעה לציבור על ההעברה ולהגן על זכויותיו של מקבל המענק. התהליך עשוי להשתנות מעט בהתאם להבדלים בתחומי השיפוט ונקודות מבט בינלאומיות, אך הצעדים הבסיסיים הללו נשארים עקביים ברוב מערכות המשפט המקובלות (Wikipedia, nd; Investopedia, 2020).

מעשים ביחס למושגים אחרים בדיני ממון

למעשים תפקיד מכריע בדיני הקניין, שכן הם מכשירים משפטיים המעבירים, מאשרים או מאשרים עניין, זכות או רכוש. הם קשורים קשר הדוק למושגים אחרים בתחום דיני הקניין כגון שינוע, שהוא תהליך העברת הבעלות המשפטית של מקרקעין מאדם אחד לאחר. מעשים גם מקיימים אינטראקציה עם המושג של עזבונות בקרקע, שכן ניתן להשתמש בהם ליצירה או העברת סוגים שונים של עזבונות, כגון עמלה פשוטה, עזבון חיים או עזבון חכירה.

יתרה מכך, מעשים קשורים לעקרון ההסרה במעשה, המונע מבעל דין להכחיש את אמיתות עובדה האמורה במעשה שביצע. עיקרון זה מבטיח את מהימנותם ומהימנותם של מעשים בעסקאות רכוש. בנוסף, שטרות כפופים לדרישות רישום ורישום, המשמשות לספק הודעה על בעלות ואינטרסים על נכס לצדדים שלישיים. בהקשר בינלאומי, מעשים עשויים להיות כפופים להבדלי סמכות שיפוט, שכן חוקי הקניין ודרישות התעודה עשויים להשתנות בין מדינות ומערכות משפטיות (Wikipedia, nd).

ככלל, מעשי הקניין הם חלק בלתי נפרד מדיני הקניין, שכן הם מקלים על העברת הבעלות במקרקעין ומקיימים אינטראקציה עם תפיסות שונות בדיני הקניין כדי להבטיח את התפקוד התקין של עסקאות הקניין והגנה על זכויות הקניין.

הבדלי שיפוט ונקודות מבט בינלאומיות

הבדלי סמכויות ונקודות מבט בינלאומיות על פעולות בדיני קניין הם משמעותיים, שכן מערכות המשפט והמסורות משתנות בין המדינות. בתחומי המשפט המקובל, כגון ארצות הברית, בריטניה ואוסטרליה, מסמכים הם מכשירים משפטיים המעבירים, מאשרים או מאשרים עניין, זכות או רכוש. הם קשורים בדרך כלל להעברת בעלות על מקרקעין ודורשים פורמליות ספציפיות לתוקף, כגון חתימה, אישור ומסירה (Harvard Law Review, 2017).

לעומת זאת, סמכויות שיפוט במשפט אזרחי, כמו אלו ביבשת אירופה ואמריקה הלטינית, מסתמכים על מערכות נוטריוניות להעברות רכוש. במערכות אלו, נוטריון ציבורי, שהוא בעל מקצוע משפטי, מנסח ומאמת את מסמך העברת הנכס, תוך הקפדה על עמידת הצדדים בכל דרישות החוק (בנק עולמי, 2017). מערכת נוטריונית זו מעניקה רמה גבוהה יותר של ודאות משפטית והגנה על עסקאות רכוש בהשוואה לשיטת השטטים המקובלים.

יתרה מכך, מדינות מסוימות אימצו מערכות היברידיות המשלבות אלמנטים של מסורת המשפט המקובל והאזרחית. לדוגמה, מערכת דיני הקניין של דרום אפריקה משלבת הן תהליכי רישום נוטריוניים והן תהליכי רישום שטר (South African Law Commission, 2001). הבדלי סמכות אלה מדגישים את החשיבות של הבנת הדרישות וההליכים המשפטיים הספציפיים לעסקאות רכוש בכל מדינה, כמו גם את האתגרים והמורכבות הפוטנציאליים שעלולים להתעורר בעסקאות חוצות גבולות.